Notes d'estimation: But de l'estimation et jugement d'estimation

Notes d'estimation: But de l'estimation et jugement d'estimation

Généralité

La valeur d'un actif économique revêt différents aspects selon la finalité pour laquelle l'évaluation est requise (besoin pratique de l'estimation).
Les six aspects économiques ou critères d'estimation (point d'observation économique à partir duquel le jugement est exprimé) qui concernent la micro-estimation sont: la valeur de marché, la valeur de coût, la valeur de transformation, la valeur de subrogation, la valeur complémentaire et la valeur de capitalisation. Les deux premiers sont appelés fondamentaux, les autres dérivés.
L'évaluation des biens et ressources publics (macro-estimation) se fait en considérant l'aspect économique de la valeur d'usage social.

Aspects économiques de la micro-estimation

Valeur marchande: c'est le prix le plus probable que, de l'avis de l'expert, l'actif évalué pourrait figurer dans un contrat d'achat gratuit. C'est le critère qui résout le plus souvent les cas pratiques d'estimation (par exemple vente, inventaire d'actifs à des fins de liquidation ou de succession, etc.). La recherche de la valeur de marché la plus probable d'un actif n'est possible que s'il existe précisément un marché pour cet actif, c'est-à-dire s'il existe la possibilité pratique de trouver, dans un intervalle de temps défini et acceptable, les prix de marché à être prendre comme base objective pour l'expression du jugement.

Valeur du coût: s'obtient en additionnant les dépenses qu'un entrepreneur ordinaire (dépenses explicites et implicites) devrait engager pour produire l'actif évalué. Seuls les biens qui peuvent être produits, donc pas les biens naturels, sont évalués en fonction du coût.
Ce sont des exemples de valeurs de coût: coût de production d'un bien agricole, coût de plantation d'une culture arboricole, coût d'exploitation d'une machine, coût de construction d'un bâtiment.
Un autre exemple est le coût de la reconstruction. Le bâtiment reconstruit devant avoir les mêmes caractéristiques que le bâtiment préexistant, il faut tenir compte de l'état d'entretien et des conditions d'âge du bâtiment préexistant. A cet effet, on utilise un coefficient d'amortissement qui, appliqué au coût de construction, permet d'obtenir le coût amorti.
Dans l'agriculture, la détermination des coûts de production est compliquée par la présence de ce que l'on appelle les coûts communs et les coûts associés. LES coûts communs se produisent dans le cas de produits qui dérivent de la même activité de production (par exemple, les grains de blé et de paille). Le coût du produit principal peut être déterminé en déduisant la valeur marchande du produit secondaire du coût total. LES coûts connexes sont celles liées aux différents secteurs d'activité de l'entreprise qui utilisent le même facteur de production: par exemple, la culture du maïs et celle du blé qui utilisent certains facteurs de production en commun (tracteur, charrue, abri machine, etc.). Le problème est résolu en allouant le coût (par exemple les quotas sur le tracteur) sur la base d'un paramètre (heures d'utilisation, surface de la récolte unique, valeur PLV). Ce critère est appliqué dans le cas de l'estimation des dommages causés par un incendie ayant détruit ou endommagé un bâtiment.

Valeur de la transformation: c'est la valeur que l'on suppose attribuée à un bien brut en vue de sa transformation en un autre bien. Il est égal à la différence entre la valeur marchande du bien transformé et le coût de la transformation. La transformation doit être techniquement possible, économique et légalement autorisée.
Cet aspect permet de juger de la commodité économique de la mise en œuvre d'une transformation donnée. Si une certaine transformation est ordinaire par rapport aux coutumes locales, la valeur de transformation a tendance à coïncider avec la valeur marchande. Certaines applications spécifiques sont: la valeur machia, si elle se réfère à des peuplements forestiers matures, la valeur du site et des ciments, si elle se réfère à des bâtiments destinés à la démolition.

Valeur de subrogation: peut être définie comme la valeur d'un autre actif capable de remplir les mêmes fonctions ou de fournir la même utilité que l'actif à estimer. Dans l'évaluation rurale, ce critère d'estimation est utilisé pour évaluer les engrais organiques sur la base du prix des engrais minéraux, ou pour les aliments du bétail ayant des caractéristiques nutritionnelles similaires (estimation des stocks agricoles).

Valeur complémentaire: est égal à la différence entre la valeur de marché probable d'un ensemble de biens et la valeur de marché de l'ensemble privé de l'actif en cours d'estimation. Cela coïncide avec la diminution de valeur que le complexe vient de subir en détachant la pièce à évaluer.
Les cas les plus fréquents d'estimation de la valeur complémentaire sont: les expropriations partielles pour cause d'utilité publique, l'estimation du haut d'un verger, l'achat de reliques.

Valeur de capitalisation: il est donné par l'accumulation, au moment de l'estimation, des revenus futurs que l'actif est capable de fournir. Cet aspect économique est utilisé lorsque l'essai est une certaine donnée élémentaire, car il résulte soit de la formulation de la question elle-même, soit est indiqué par des dispositions contractuelles ou légales. Dans le cas d'une estimation analytique de la valeur marchande (V = Bf / r), en revanche, l'essai découle, comme on le verra, d'une comparaison avec des biens similaires. Quelques exemples d'application sont: l'estimation de la juste valeur d'usufruit, la détermination de la dette résiduelle d'une hypothèque, l'estimation de la valeur actuelle d'une rente viagère, la valeur cadastrale d'une propriété, l'estimation du prix d'achat maximum d'une propriété pour atteindre un certain fruité.


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